زمان جاری : دوشنبه 31 شهریور 1399 - 11:06 بعد از ظهر
نام کاربری : پسورد : یا عضویت | رمز عبور را فراموش کردم



تعداد بازدید 14
نویسنده پیام
hodaaaa87 آفلاین


ارسال‌ ها5
عضویت20 /5 /1399
وکیل املاک و مستغلات
املاک و مستغلات چیست؟
طبق تعریف وکیل املاک و مستغلات در اصفهان املاک و مستغلات نوعی کسب‌ وکار چندگانه است، که فعالیت‌های مربوط به آن، از نوسازی ساختمان‌ها، مشاوره امور ملکی، اجاره مجموعه‌های ساختمانی، خرید و فروش املاک و اجرای فرایند خریداری زمین، سپس ساخت‌وساز و در نهایت فروش آن‌ها را، در بر می‌گیرد.
لازم به ذکر است توسعه‌ دهندگان املاک و مستغلات را نباید با شرکت‌های ساخت ‌وساز اشتباه گرفت. شرکت‌های توسعه املاک عملا هماهنگی میان پیمانکاران و یا همان شرکت‌های ساخت‌وساز را، با تامین‌ کنندگان مالی پروژه، بر عهده دارند.
در یک پروژه ساخت‌ وساز، شرکت توسعه املاک و مستغلات اقدام به خریداری زمین یا ملک موردنظر می‌نماید، شرکت‌های ساختمانی،کارساخت‌ وساز را انجام می‌دهند و شرکت‌های سرمایه‌گذاری نیز تأمین مالی پروژه را بر عهده خواهند داشت، و توسعه‌دهنده املاک کلیه هماهنگی‌ها را، بر روی کاغذ انجام می‌دهد
کلا خرید اراضی مناسب برای ساخت و ساز، بازاریابی و ثبت قراردادهای تجاری در حوزه آغاز پروژه‌های ساختمانی، تنظیم برنامه‌های اجرایی سازندگان، ایجاد فرصت‌های جدید سرمایه‌گذاری، کنترل و مدیریت اجرای پروژه‌ها؛ از مراحل ابتدایی تا بهره‌برداری کامل، پذیرش ریسک سرمایه‌گذاری، ایجاد نوآوری و خلاقیت در اجرای پروژه‌های ساختمانی از مهمترین و بزرگترین وظایف توسعه دهندگان صنعت ساختمان محسوب می‌گردد.
ارزیابی املاک و مستغلات
عوامل موثر در ارزش و قیمت ملک:
مکان
نزدیکی ملک به مکان هایی خاص قیمت ملک را بالا و نزدیکی به برخی مکان های دیگر قیمت آن را پایین می آورد. بطور مثال؛ نزدیکی به مدارس، مکان های تجاری، مساجد و سایر این گونه مکان ها قیمت ملک شما را بالا می برد. اما نزدیکی به کارخانه های شیمیایی و یا مکان های پر سرو صدا باعث افت قیمت ملک میشود.
وسعت
در بیشتر مواقع، “وسعت” نقش چشم گیری در بالا و پایین شدن قیمت دارد. مثلاً اگر ملک شما رو به دریا یا باغ باشد قیمت آن بالا می رود.
ارائه خدمات
ارائه ی خدماتی مانند برق، آب، گاز، تلفن، سبب بالا رفتن ارزش ملک میگردد.
نوع ملک
ملک ها در انواع گوناگون وجود دارد و روی ملک تأثیر مستقیمی دارد مثلاً اگر شما ملک ۱۰۰ متری مسکونی دارید و ملک تجاری ۱۰۰ متری دیگری را در همان منطقه داشته باشید قیمت ملک تجاری بیشتر از مسکونی خواهد بود..
عمر ملک
هر چه ساخت ملک جدیدتر باشد قیمت آن نیز بیشتر می شود و همچنین بلعکس
هزینه کل
هزینه ی زمین و ساخت طبق متر مربع حساب می شود و اینکه آن ملک مسکونی باشد یا تجاری؛ هزینه ی کارگران و ساخت هم حساب می شود.
بازگرداندن اموال
صاحب ملک از ملک تجاری یا مسکونی خود درآمد های متفاوتی می تواند داشته باشد همچنین هزینه منطقه ها نیز با هم تفاوت دارد.
نسبت بین عرضه و تقاضا
اگر در همان منطقه ای که ملک شما وجود دارد املاک دیگری با همان خصوصیات وجود داشته باشد این امر باعث نوعی رقابت می شود که منجر به پایین آمدن قیمت ملک می شود اما اگر ملک های آن منطقه کم باشد قیمت هم بالا می رود.
شرایط اقتصادی
شرایط اقتصادی در قیمت ملک تأثیر می گذارد رکود اقتصادی باعث می شود که درخواست ملک در بین مردم کم شود. بنابراین قیمت پایین می آید. برخی افراد باهوش از این فرصت ها استفاده می کنند و در زمان رکود ملک را با قیمت پایین می خرند و در شرایط بهتر می فروشند.
شرایط سیاسی
شرایط سیاسی مانند شرایط اقتصادی ست و انواع خبرهای سیاسی در بالا و پایین شدن قیمت ها تأثیر دارد.
مشاوره حقوقی املاک و مستغلات
موارد منجر به اختلاف در دادگاه در موضوع املاک، معمولاً در پرونده‌های مربوط به مالکیت و کلاهبرداری است. در اینگونه پرونده‌ها، شما می‌توانید برای حل موضوع و به نتیجه رساندن پرونده در سریع‌ترین زمان ممکن، از وکلای کارکشته و حرفه‌ای استفاده کنید.حامد امیری وکیل املاک و مستغلات در اصفهان آماده ارائه مشاوره و قبول وکالت در این خصوص میباشد.
در مشاوره حقوقی املاک و مستغلات، برای تنظیم اسناد برای انجام معاملات خرید، فروش، رهن، اجاره و … شما یا فرد مورد نظر باید دارای آگاهی حقوقی بالایی باشید. این دانش حقوقی معمولاً در نزد افراد عادی بسیار کمی در بازار مسکن وجود دارد و بهتر است با توجه به این موضوع، وکیل حرفه‌ای و مسلط به قوانین و ضوابط قضایی و حقوقی، این کار را انجام دهد. در این صورت شما احتمال پیشامد هرگونه نقص و ضعف در قرارداد را که بعدها موجب مشکلات حقوقی شود، از بین می‌برید. در واقع وکیل املاک و مستغلات میتواند در این امر به شما کمک شایانی کند.
مراحل ثبت سند ملکی
توافق
کد رهگیری
انتقال سند
توافق
چنانچه پس از مذاکره میان فروشنده و خریدار توافق حاصل شود، قرارداد توسط بنگاه نوشته و منعقد می‌گردد.
دریافت کد رهگیری
بعد از اینکه توافق انجام شد بنگاه‌های معاملاتی، برای معامله و ملک موردنظر، یک کد رهگیری ارائه می‌دهند. که این بارکد در سمت راست، کنار قرارداد حک شده و شامل مشخصاتی از قبیل نام خریدار، آدرس خریدار، فروشنده، مستأجر و آدرس کامل ملک هست. هر شماره کد رهگیری به یک ملک، در سامانه ثبت و مستغلات کشور تخصیص داده می‌شود. این شماره که ۱۳ رقمی بوده و از طریق پیامک به خریدار و فروشنده اعلام می‌شود. با داشتن این کد به راحتی میتوان وضعیت ملک را فهمید. و ارائه این کد توسط بنگاه الزامی است در غیر این صورت، برای بنگاه پیگرد قانونی دارد. کد رهگیری مزایای زیادی دارد از جمله:
بالا بردن امنیت معامله
تخلیه به‌ موقع ملک در صورت اجاره و یا خرید
پیگیری در صورت عدم دریافت ثمن معامله
استعلام ملک از شهرداری
جلوگیری از فسخ قرارداد توسط فروشنده
پیگیری قانونی توسط مراجع قضایی
انتقال سند
پس از دریافت کد رهگیری دو طرف معامله، باید به دفترخانه رسمی جهت ثبت قرارداد بروند. و مدارک موردنظر برای انجام ثبت شامل: مدارک هویتی دو طرف به همراه گواهی پایان کار شهرداری ملک موردنظر است. گواهی پایان کار ثابت می‌کند که ملک موردنظر دارای عوارض و مالیات نبوده و بنابراین سند بدون مشکل است. درصورتی‌که مالک یک ملک، شخص حقوقی باشد، شماره ثبت حقوقی آن و سایر مدارک برای انتقال سند الزامی است.
دفتر اسناد وظیفه دارد از شهرداری، دارایی و بیمه چنانچه ملک تجاری باشد و بخشداری در صورتی که ملک خارج از محدوده شهری باشد مفاصا حساب درخواست نماید و مشخص کند که آیا ملک بدهی دارد یا نه. همچنین باید مشخص کند که سند ملک، درجایی گرو نیست و اینکه ملک در طرح ساخت ‌وساز قرار نداشته باشد.
مطابق با نظر حامد امیری مشاور حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری در اصفهان ممکن است از ملک راهی بگذرد که در این صورت، اجازه معامله داده نمی‌شود.
چنانچه یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشود طرف دیگر میتواند گواهی عدم حضور بگیرد. اگر خریدار به‌هیچ‌عنوان نتواند فروشنده را پیدا کند، حق مراجعه به مراجع قضایی با گواهی عدم حضور و درخواست هزینه پشیمانی و سایر هزینه های قانونی از فروشنده را دارد. فروشنده باید تمامی بدهی ملک موردنظر را بپردازد تا بتواند ملک را به نام بزند.
به طور کلی املاک و مستغلات شامل سه نوع مالیات می شوند
املاک و مستغلات مالیات بر درآمد اجاره
مالیات انتقال املاک و سرقفلی
مالیات بر مستغلات خالی
در چه شرایطی یک ملک شامل معافیت مالیاتی می شود؟
کان زندگی هر یک از افراد خانواده، اجداد یا افراد تحت تعهد صاحب ملک، ملک تجاری محسوب نمی شود و مشمول پرداخت مالیات نخواهد شد. در صورتی که با ارائه اسناد ثابت شود که مبلغی برای اجاره پرداخت می شود، مالیات تعلق می گیرد
املاک مسکونی که بیش از سه واحد تجاری دارند و اصول و الگوی قوانین وزارت شهرسازی را رعایت کرده باشند، در تمام مدتی که اجاره داده می شوند، شامل معافیت کامل از مالیات اجاره می شوند
اگر یک شخص به جز ملکی که به اجاره داده است، هیچ منبعی برای کسب درآمد نداشته باشد و ملک اجاره داده شده تنها دارایی او باشد، باید از طریق نامه ای چگونگی وضعیت خود را به سازمان امور مالیاتی گزارش نماید. در این موارد، آن ملک تا مقدار مبلغی که به صورت سالیانه توسط سازمان امور مالیاتی اعلام می شود، از مالیات معاف خواهد شد اما باقی مانده درآمد حاصل از اجاره مشمول مالیات می شود.
ممکن است صاحب ملک، واحد مسکونی خود را با عقد قراردادی اجاره می دهد و مکان دیگری را برای محل زندگی خود اجاره می کند. در این شرایط، درآمد اجاره ای که طبق آن مالیات مورد محاسبه قرار می گیرد برابر است با تفاوت مبلغی که صاحب ملک از اجاره ملک خود دریافت می کند با مقدار مبلغی که به عنوان اجاره برای محل زندگی خود می پردازد.
مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات
عوارضی که ناشی از خرید و فروش واحد مسکونی یا تجاری یا تسلیم حق بهره برداری و تشکیل و ساخت وصول می گردد و مطابق با شرایط دارای انواع زیر است:
مالیات نقل و انتقال ملک: برابر است با پنج درصد بهای معاملاتی برای یک ملک که طبق جدول های ناحیه ای، قیمت گذاری شده و محاسبه می شود. در تعیین نرخ معاملاتی مؤلفه های مختلفی مانند قدمت ساختمان، مساحت ساختمان و زمین، جنس اسکلت، لوازم استفاده شده، مکانی که ساختمان در آن واقع شده و چگونگی مالکیت ملک تاثیرگذار است
مالیات انتقال حق واگذاری ( سرقفلی ): مالیاتی که به موجب نقل و انتقال حق کار و پیشه، تصرف مکان یا بهره های حاصل از جایگاه تجاری ملک اعمال می شود، برابر است با دو درصد قیمت تعیین شده در هنگام انتقال
مالیات درآمد حاصل شده از ساخت و فروش: درآمد شخص حقوقی یا حقیقی که حاصل ساخت و فروش انواع ساختمان باشد، علاوه بر مالیات انتقال ساختمان، باید محاسبه و تعیین شود. مبلغ مالیات بر درآمد که حاصل ساخت و فروش است، برابر با ده درصد نرخ معاملاتی تعیین می شود. لازم به ذکر است که شهرهایی با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر، از این نوع مالیات معاف هستند
لازم به ذکر است مدت زمان تسلیم اظهارنامه مالیاتی در مورد انتقال یا واگذاری، سی روز بعد از انجام معامله و در شرایط دیگر تا اواخر تیرماه سال بعد می باشد و چنانچه در مدت زمان تعیین شده ارائه نشود، مشمول ده درصد جریمه بدون بخشش خواهد شد. علاوه بر این، عدم واریز مالیات در بازه زمانی تعیین شده به صورت ماهیانه دو و نیم درصد جریمه خواهد داشت.
جهت هرگونه مشاوره و اعطا وکالت در زمینه املاک و مستغلات می توانید از خدمات مشاوره و وکالت حامد امیری مجرب ترین وکیل املاک و مستغلات اصفهان از طریق راه های ارتباطی مندرج در وب سایت نوبت مشاوره حضوری و غیر حضوری خود را ثبت کنید.
منبع: https://isfahan-lawyer.ir/وکیل-املاک-و-مستغلات-در-اصفهان/
دوشنبه 20 مرداد 1399 - 12:07
وب کاربر ارسال پیام نقل قول تشکر گزارش







برای ارسال پاسخ ابتدا باید لوگین یا ثبت نام کنید.


پرش به انجمن :